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关于提升城市小区物业管理服务水平的调研报告

信息来源: 发布时间:2020-04-01 15:14:41 点击数:

 

湘乡市政协
小区物业管理是一项牵动千家万户、事关群众切身利益的民生工作,也是创新社会治理、推进和谐宜居城市建设的重要环节。近年来,在市委、市政府的正确领导下,我市小区物业管理体系日臻完善,物业服务行业实现较快发展,在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品味中发挥了积极作用。为进一步提升城市小区物业管理服务水平,助推物业服务行业良性发展,市政协组织开展了“提升城市小区物业管理服务水平”调研。调研情况如下:
一、基本情况
一是物业服务行业规模不断扩大。全市现有物业企业29家,其中,本地企业23家,外地企业6家;进驻服务小区43个,服务面积200多万平方米,从业人员1800余人。
二是物业管理制度体系逐步完善。先后出台了小区物业服务标准、物业参与小区竣工验收制度、专项维修资金缴存标准和管理办法等一系列制度,推动我市物业管理逐步走上规范化、制度化轨道。
三是小区业主的共管共建作用初步体现。有关部门在加强对物业企业管理的同时,积极引导业主自我教育、自我管理,推动物业管理与业主自治有机统一。目前,全市已有67个小区成立业主委员会,配备了必要的办公设施,开展了日常工作。
二、存在的问题
我市物业管理历经10多年的发展,取得了显著成绩,但也存在管理不完善、运行不规范、群众满意度不高的突出问题。2017年,市物管办受理市长热线电话、红网百姓呼声等反映物业问题的投诉80多件次,今年1—8月受理投诉100余件次,同比上升达50%。分析近年群众投诉上访和调研情况,我市物业管理工作主要存在以下问题:
一是认识不够到位,责任不够明确。物业管理工作没有摆上城市建设管理的突出位置,没有建立综合的考核制度,关注少、投入少;属地管理责任落实不到位,街道社区无部门机构和专业人员,从事物业管理的工作人员多为兼职,存在不专业、不主动的现象;部门联管机制不完善,小区物业管理工作涉及住建、房产、城管等20多个部门单位,但各单位管理职能不具体,责任边界不清晰,沟通渠道不畅通,未形成小区管理合力。
二是开发遗留问题多,信访维稳压力大。有的开发商擅自更改小区建设规划,导致小区建成后存在功能缺失问题;有的小区建设施工不规范,存在建筑质量问题;有的道路、绿化、监控设施配套标准偏低,交付使用后出现质量问题。这些问题大都得不到及时有效的解决,极易导致业主与物业之间产生矛盾,致使业主进行投诉,甚至引发上访事件。
三是市场化程度不高,服务质量偏低。部分物业企业规模小、资质低、服务水平不高,无科学合理的定价机制,收费机制不健全。服务质量与收费标准不匹配,物企与业主矛盾尖锐。
四是业主委员会职能缺位。全市200多个城市小区中,成立业主委员会的仅有67个,不足三分之一。部分小区业主委员会组建不规范、代表性不强,因无报酬而服务积极性不高。业主委员会权责不明,没有发挥好在小区管理中应用的作用。
三、意见建议
解决好我市物业管理工作中存在的问题,要以全面深化和推进改革为动力,坚持问题导向,紧紧抓住理顺管理体制、完善工作机制这一关键环节,进一步加强物业管理工作,提高小区管理能力。
(一)全面落实部门单位职责,着力完善管理机制。我市城区人口20多万,其中入住小区人口超过12万,随着城市化进程的加快,入住人口还将继续增加。加强对小区的物业管理工作应摆上城市管理及全国文明城市创建工作中更加突出的位置。一要强化属地管理责任。城市街道社区要把小区物业管理纳入社会管理的工作范畴,加强领导,综合管理,消除死角。二要坚持部门联动、齐抓共管。着力推动部门管理职能进小区,要制定部门责任清单,强化管理联动机制,要针对小区中的脏、乱、差及私搭乱建等违法行为开展综合执法,进行专项整治。三要突出住建部门管理主体作用。要负责牵头做好业务指导、督促考评和综合协调等工作。把管理职责压实到相关部门。
(二)着力抓好小区设施配套达标,全面提升小区承载功能。一要把紧小区规划、审批和综合验收关口。由住建、规划部门负责、街道积极主动参与小区规划、建设的把关,吸收高资质的物业企业参与小区竣工综合验收,着重在规模、配套、容积率等方面前置把关。二要科学管理专项维修资金。专项维修资金是小区的“治病钱”、“养老钱”,应坚持安全管理与有效使用相统一,优化维修资金使用申报审批程序,缩短调拨时间,确保小区设施得到及时维修。三要尽快启动老旧小区改造计划。市政府已出台《湘乡市小区物业精细化管理重点工作实施方案》,要加快对老旧小区的提质改造,完善老旧小区配套设施,全面提升老旧小区配套设施水平,建设市民宜居环境。
(三)规范服务模式,提升服务质量。一要合理确定物业管理模式。对已具备物业企业管理条件的小区,要实行物业管理;对暂不具备条件的,应由街道或社区引导小区实行自我管理。二要不断提高物业服务水平。推进物业管理市场的竞争机制,逐步提高服务质量行业标准。建立健全监督机制,探索实施物业服务诚信评价机制和淘汰机制,物业管理事务要向业主公开,增强透明度,倒逼物业企业提升服务水平。要推动物业企业成立行业协会,加强物业企业之间的交流合作,降低运营成本,提高服务质量。
(四)深入开展共管共建活动,提升业主文明素质。一要健全业主自治制度。严格依法依程序组建业主委员会,规范业主委员会职责,积极搭建业主与物业企业共管共建的平台,让业主充分发挥自治作用。小区业主中的党员干部和国家工作人员要大力支持配合物业企业开展工作。二要大力宣传普及物业管理法规。充分利用新闻媒体及小区宣传栏等设施,广泛宣传物业管理法规及小区管理规约,使物业企业与业主双方都明确权利和义务,互相监督,共同维护小区秩序和环境。三要广泛开展平安创建活动。将城市文明创建、平安创建与小区管理有机结合,广泛开展文明小区、平安小区、平安家庭评选以及健康有益的文体活动,小区业主中的党员干部和国家工作人员要积极参与小区管理和文明创建活动,引导业主激发积极向上的正能量,把每个小区建设成为文明和谐的精神乐园。